12/02/2026 - ATTIVO - NEWS AGEVOLA
ZES Unica: leasing in costruendo ammesso, ma il credito scatta alla consegna dell’immobile
L'Agenzia delle Entrate chiarisce che l’investimento immobiliare è agevolabile anche in locazione finanziaria, ma rileva fiscalmente solo dal momento della consegna
Con la risposta ad istanza di interpello n. 32/2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un aspetto operativo della disciplina del credito d’imposta ZES Unica (art. 16 DL n. 124/2023): è ammissibile l’investimento in un immobile strumentale realizzato tramite leasing in costruendo, ma il momento di effettuazione rilevante ai fini del credito coincide con la consegna del bene.
AMMISSIBILITÀ DEL LEASING IN COSTRUENDO
La norma agevola, nell’ambito di un progetto di investimento iniziale, anche l’acquisizione o la realizzazione di immobili strumentali, nel rispetto del limite del 50% del valore complessivo dell’investimento
Richiamando il principio di equivalenza tra acquisto in proprietà e leasing, l’Agenzia conferma che, in linea generale, anche il leasing immobiliare in costruendo può rientrare tra gli investimenti agevolabili.
IL MOMENTO DI EFFETTUAZIONE DELL’INVESTIMENTO
Il passaggio centrale della risposta riguarda il profilo temporale. Ai fini del credito ZES Unica:
- occorre fare riferimento agli articoli 109 e 110 del TUIR;
- i canoni di pre-locazione assumono rilevanza fiscale solo dalla consegna dell’immobile;
- solo da tale momento può considerarsi effettuato l’investimento.
Non rilevano quindi né la stipula del contratto né i pagamenti effettuati durante la fase di costruzione.
IMPLICAZIONI OPERATIVE
Per le imprese che realizzano immobili in ZES Unica tramite leasing in costruendo, la data di consegna diventa determinante per:
- verificare il rispetto del periodo agevolabile;
- individuare il corretto periodo d’imposta di fruizione del credito.
La Risposta n. 32/2026 conferma dunque l’apertura sulla modalità contrattuale, ma ribadisce la centralità del criterio fiscale di competenza nella determinazione del beneficio.
Fonte istituzionale: AGENZIA ENTRATE